расчет величины физического износа здания счет короткоживущих

1,24 Mb.страница2/5Дата конвертации18.10.2011Размер1,24 Mb.Тип ... Смотрите также:   2       ^ 9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.Стоимость имущества, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости: 1) Определить стоимость земельного участка в предположении, что он не застроен; 2) Определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте; 3) Определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений; 4) Определить предпринимательский доход; 5) Определить величину накопленного износа; 6) Определить остаточную стоимость объекта оценки; 7) К полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:Сзатр = Сзу + Сновстр - Износ, гдеСзатр - стоимость, определенная затратным методом, Сзу - стоимость участка земли, Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая), Износ - накопленный износ.Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора): Сновстр = ПИ + КИ + ПП, гдеПИ - прямые издержки, КИ - косвенные издержки, ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. В нормальных рыночных условиях эта величина равна сметной стоимости строительства, которая определяется как сум

Отчет ЂЂЂ10-12/10-а об оценке рыночной стоимости имущества управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова инн 4348010693, кпп 434501001

9. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ - Отчет ЂЂЂ10-12/10-а об оценке рыночной стоимости имущества...